El Banco de España continúa trabajando en un marco analítico que le permita imponer límites a las hipotecas de mayor riesgo, aunque el propio supervisor reconoce que el mercado inmobiliario español sigue lejos de los niveles previos a la crisis financiera y mantiene contenidos sus indicadores de riesgo. La institución dirigida por José Luis Escrivá insiste en que no existe urgencia regulatoria y admite que restringir las condiciones de concesión hipotecaria tendría efectos colaterales relevantes sobre el acceso a la vivienda, especialmente entre jóvenes y hogares con menor capacidad financiera.
Desde RN Tu Solución Hipotecaria, empresa decana en intermediación financiera a nivel hipotecario en España, consideran que el Banco de España está actuando en clave preventiva y de vigilancia macroprudencial, especialmente tras las recomendaciones del Fondo Monetario Internacional y en línea con otras autoridades europeas. Sin embargo, creen improbable que el supervisor active restricciones severas en el corto plazo mientras el riesgo sistémico siga contenido.
“El Banco de España no se puede permitir un nuevo ciclo de burbuja inmobiliaria, por eso vigila constantemente el mercado hipotecario. Pero otra cosa distinta es intervenir cuando el propio supervisor reconoce que no existen desequilibrios financieros relevantes”, apunta Ricardo Gulias, consejero delegado de la compañía.
En este sentido, desde RN Tu Solución Hipotecaria interpretan que el organismo busca disponer de herramientas preparadas ante futuros escenarios de sobrecalentamiento, aunque sin intención inmediata de aplicarlas de forma generalizada. “El supervisor está construyendo capacidad de intervención por si en algún momento fuera necesaria. Pero hoy el problema del acceso a la vivienda no es que se concedan demasiadas hipotecas, sino que cada vez cuesta más comprar por el precio de los inmuebles y por la falta de ahorro previo”, añade.
Lejos de los excesos de la burbuja
Desde RN Tu Solución Hipotecaria recuerdan que el propio Banco de España reconoce que los estándares de concesión hipotecaria continúan muy lejos de los excesos de 2004, 2005 o 2006. Actualmente, la ratio entre préstamo y precio de compra se sitúa en el 81,2%, frente al 107% registrado durante la burbuja inmobiliaria, mientras que la relación entre préstamo e ingresos familiares permanece también en niveles muy inferiores a los de aquella etapa.
“La banca aprendió perfectamente cómo y por qué se produjo la morosidad en la anterior crisis. Hoy las entidades controlan muchísimo más el endeudamiento, las tasaciones y la estabilidad laboral de los clientes. No vemos ningún síntoma de relajación real del crédito”, sostiene el experto hipotecario.
Impacto directo sobre jóvenes y alquileres
Uno de los aspectos más relevantes del informe del Banco de España es el reconocimiento explícito de que limitar el acceso al crédito hipotecario desplazaría parte de la demanda hacia el alquiler, elevando todavía más las rentas y retrasando la edad de acceso a la propiedad. El organismo también admite que los hogares jóvenes reducirían consumo para aumentar ahorro y pospondrían durante más tiempo la compra de vivienda.
Para Gulias, ese escenario generaría un efecto contrario al deseado. “Si endurecemos todavía más el acceso a la hipoteca, ¿dónde vivirán quienes ya no pueden ahorrar al ritmo que exige el mercado? Meteríamos más presión sobre un alquiler que ya es prácticamente inaccesible en muchas ciudades”, explica.
El experto recuerda además que España presenta diferencias estructurales respecto a otros países europeos donde este tipo de medidas tiene mayor implantación. “España sigue teniendo una cultura muy orientada a la propiedad. En otros países existe un alquiler más dinámico porque hay más seguridad jurídica para propietarios e inversores y más estabilidad en el mercado arrendador”, señala el directivo.
La hipoteca sigue siendo estratégica para la banca
Pese al contexto de prudencia, desde RN Tu Solución Hipotecaria consideran que la banca seguirá compitiendo por el cliente hipotecario solvente, ya que continúa siendo uno de los productos más rentables y estratégicos para las entidades.
“La hipoteca fideliza durante décadas y permite a los bancos rentabilizar otros productos vinculados. Por eso sigue habiendo margen para seguir concediendo financiación, aunque cada entidad seleccione muy bien el perfil de cliente que quiere captar”, afirma Gulias.
La compañía sí detecta que algunas entidades han comenzado a moderar ligeramente su exposición hipotecaria ante la fuerte subida del precio de la vivienda y la incertidumbre económica, aunque descartan un cierre del grifo crediticio. “Hay bancos que están siendo algo más prudentes para ver cómo evoluciona el mercado, pero no estamos ante una retirada general del crédito”, concluye el experto.