Aunque no es obligatorio, la letrada subraya que “se trata de un documento que evita problemas posteriores en caso de que el vendedor o el comprador se echen atrás”. Los imponderables por los que la operación podría no llegar a materializarse son muy variados, desde la existencia de deudas pendientes que el vendedor no ha liquidado hasta desperfectos que afloran al examinar la vivienda con mayor atención, pero entre ellos destaca que el comprador no llegue a conseguir financiación bancaria.
“Es fundamental que se establezca una cláusula de resolución dentro del contrato que contemple que el comprador pueda recuperar las arras en caso de no conseguir una hipoteca, ya que de lo contrario perdería el dinero invertido”, admite Goenaga, puntualizando que “no es una cantidad desdeñable, puesto que suele rondar el 10% del precio de la vivienda”.
Penitenciales, las más comunes
No todos los contratos de arras son iguales. Goenaga insiste en que “es de vital importancia que se conozca la diferencia entre arras confirmatorias, penales y penitenciales”. En este sentido, la letrada señala que “en las arras confirmatorias, el dinero entregado confirma el compromiso de efectuar la venta, y en el caso de faltar al mismo, no se fija una penalización”. Estas arras son las que más le convienen al vendedor, “porque será el comprador el que deberá acreditar el perjuicio que se le ha ocasionado y dirimirlo en un procedimiento judicial”.
En el caso de las arras penales sí se fija una cantidad, “además de abrir la puerta a una reclamación judicial y a una indemnización por daños y perjuicios”, comenta Goenaga. Por su parte, las arras penitenciales son las más habituales “porque las penalizaciones por incumplimiento están muy definidas: la cantidad entregada en concepto de arras para el comprador y el doble de dicho importe en el caso del vendedor”, revela la portavoz de Círculo Legal Barcelona.
El contrato de arras penitenciales es, según Goenaga, “el más equilibrado”, pero “siempre hay que tener en cuenta determinados condicionantes que permitan la devolución del dinero”. La abogada pone como ejemplo “una operación de una finca en la que se hicieron unas arras penitenciales y, como no se condicionó a la obtención de la hipoteca y finalmente no se la concedieron al comprador, este ha perdido las arras”.