En el informe elaborado por EIXOS para los API se ha analizado el mercado de locales comerciales de las 12 ciudades españolas de más de 300.000 habitantes: Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza, Málaga, Alicante, Murcia, Sevilla, Bilbao, Palma, Las Palmas y Córdoba. Juntas, suman una población total de 10 millones de habitantes, aproximadamente el 20% de la población española, y un parque de 253.000 locales comerciales, alrededor del 25% del parque total de locales comerciales del país.
En función de la ubicación de los locales, el estudio ha calificado que, del total de los 253.000 locales, un 20% tiene una localización excelente (calificación A), un 37% una localización buena (calificación B), un 25% una localización regular (calificación D) y el 18% restante tiene una localización poco favorable o mala (calificaciones E y F).
En la siguiente tabla se puede observar la calificación de los locales comerciales de cada ciudad en función de la calidad de su ubicación:
Clasificación de ciudades por calidad de ubicación de los locales comerciales:
- Murcia: 89% (excelente o buena) vs 9% (poco favorable o mala).
- Málaga: 85% (excelente o buena) vs 8% (poco favorable o mala).
- Sevilla: 84% (excelente o buena) vs 8% (poco favorable o mala).
- Las Palmas: 79% (excelente o buena) vs 5% (poco favorable o mala).
- Zaragoza: 73% (excelente o buena) vs 7% (poco favorable o mala).
- Palma: 73% (excelente o buena) vs 15% (poco favorable o mala).
- Córdoba: 71% (excelente o buena) vs 13% (poco favorable o mala).
- Barcelona: 62% (excelente o buena) vs 2% (poco favorable o mala).
- Madrid: 55% (excelente o buena) vs 10% (poco favorable o mala).
- Valencia: 41% (excelente o buena) vs 4% (poco favorable o mala).
- Alicante: 23% (excelente o buena) vs 13% (poco favorable o mala).
- Bilbao: 22% (excelente o buena) vs 11% (poco favorable o mala).
- Además, tal y como se observa en la siguiente tabla, las ciudades de Murcia (94,74%), Sevilla (88,22%), Las Palmas (85,65%), Córdoba (85,07%) y Málaga (84,81%) son las que cuentan con mayor tasa de ocupación (IATC) de sus locales comerciales:
La conversión de locales vacíos en viviendas no acabaría con la falta de oferta residencial
El estudio también analiza el papel que podría tener el parque de locales comerciales vacíos para aumentar la oferta residencial en las principales ciudades españolas. De los 253.000 locales de las 12 ciudades analizadas, tan sólo se han identificado alrededor de 10.600 locales vacíos difíciles de ocupar o vacíos persistentes que podrían obtener la cédula de habitabilidad para ser ocupados con fines residenciales. Una cifra que sólo representara el 4% del parque total de locales y el 0,11% del parque total de viviendas de las ciudades estudiadas.
La conclusión que se puede sacar de estos datos es doble: por un lado, los locales vacíos persistentes no son un problema sistémico en las principales ciudades españolas; por otro, el impacto que tendría convertir a viviendas todos los locales vacíos persistentes en el mercado inmobiliario sería reducido (menos del 1%) y puntual (hasta que se agotaran). Por tanto, el informe concluye que los locales vacíos persistentes de las 12 ciudades analizadas ni son un problema sistémico ni son la solución al problema de la falta de vivienda.
La cadena de valor en la adquisición de una vivienda
Durante la jornada inmobiliaria, los API y Deloitte también han presentado un estudio de análisis comparativo de la estructura de valor en la adquisición de una vivienda de obra nueva en las siguientes localizaciones: Madrid y Barcelona (grandes ciudades); Manresa, Badalona y Getafe (ciudades medianas); y Altea y Jaca (municipios de segunda residencia).
En este sentido, tal y como se puede verse en el gráfico, resulta indicativo observar que las principales diferencias en el peso relativo sobre el coste total de adquisición de una vivienda nueva se producen en el precio del suelo y el de construcción. Así como en las grandes ciudades el suelo acapara un tercio del valor total de la vivienda (32-33%), en ciudades medianas y municipios de segunda residencia ese porcentaje oscila entre el 16% y el 27,5%. Por el contrario, los precios de construcción representan menor porcentaje en el coste total en Madrid o Barcelona (24-26%), mientras que en ciudades medianas y municipios de segunda residencia como los escogidos para el estudio ese porcentaje oscila entre el 29% y el 38,5%.
Análisis del mercado hipotecario
Por último, los API y Deloitte han presentado también su análisis sobre el mercado hipotecario español, en el que se ha destacado que el 77,7% de las firmas de hipotecas las realizan personas en un rango de edad entre los 25 y los 45 años, en una situación laboral estable y que en el 90% de los casos cuentan con contrato fijo o son funcionarios. Por otra parte, el 80,1% de las compras de vivienda son para la compra de la vivienda habitual. A medida que la renta por hogar aumenta, menor es el endeudamiento. El ahorro medio aportado es de alrededor de 77.000€.
El estudio también señala que la accesibilidad a la vivienda para la población española se ha endurecido desde el 2013, año en el que el precio medio empezó a aumentar. El esfuerzo sobre la renta disponible que hacen las familias para comprar una vivienda se situó en 38,3% en el primer trimestre de 2023, representado un aumento del 7,3% interanual. Asimismo, a diciembre de 2022 se necesitaban 7,9 años de salario íntegro en España para comprar una vivienda. Por comunidades autónomas, las diferencias oscilan entre los 16,4 años de salario íntegro necesarios para comprar una vivienda en Baleares y los 4,6 años necesarios en La Rioja.
Además, el sector inmobiliario avanza en la aplicación de la tecnología para mejorar sus servicios hipotecarios. Las hipotech (proptech para hipotecas) invierten en una tecnología en la que el big data y la IA juegan un papel fundamental para mejorar la eficiencia y accesibilidad a las hipotecas. En estos momentos, la concesión de nuevo crédito hipotecario sigue dominada por los bancos, con una cuota de mercado del 89,63% de las concesiones en 2022.