La operación buscaba un edificio de entre 2.000 y 2.500 metros cuadrados en enclaves como Recoletos, Goya, Lista o Castellana, una exigencia que ha terminado enfrentándose a la escasez estructural de activos en una de las zonas más tensionadas del mercado inmobiliario español.
Fernando Cacho, socio de Tax&Legal de RSM y especialista en derecho público y urbanismo, enmarca el fracaso del proceso en la propia lógica del mercado actual: “La licitación parte de un presupuesto relevante, pero el problema no está tanto en la capacidad económica como en la falta de encaje entre las condiciones exigidas y la realidad del stock disponible en estas ubicaciones. Son zonas con una oferta extraordinariamente limitada y una presión compradora muy alta”.
Presión récord sobre el mercado: menos del 3% de disponibilidad y rentas en máximos
La disponibilidad de oficinas en el eje Castellana y el distrito de Salamanca se mantiene por debajo del 3%, mientras la contratación en Madrid superó los 500.000 metros cuadrados en 2025.
La progresiva reconversión de inmuebles hacia hoteles y residencial de lujo, junto con rentas prime de 40–50 euros/m² al mes, ha estrechado todavía más las oportunidades de compra en ubicaciones céntricas.
En este contexto, la Generalitat sigue pagando cerca de 65.000 euros mensuales por su sede provisional en Madrid, una cifra que ilustra hasta qué punto la tensión del mercado está obligando incluso a las instituciones a mantenerse en soluciones de arrendamiento ante la falta de alternativas en propiedad.
El experto apunta al desajuste urbanístico y funcional de los activos disponibles
Para Fernando Cacho, el núcleo del problema no es solo económico, sino también técnico y urbanístico: la combinación de superficie acotada, ubicación prime y coexistencia de usos institucionales, culturales e incluso residenciales reduce drásticamente el universo de inmuebles viables.
El mercado ofrece principalmente grandes edificios de oficinas o fincas históricas protegidas, dos tipologías que rara vez encajan sin costes añadidos, reformas profundas o restricciones normativas relevantes. “Desde una perspectiva jurídica, la operación es perfectamente viable si respeta el planeamiento y la normativa urbanística. Sin embargo, muchos de los activos disponibles en estas zonas son edificios protegidos o inmuebles concebidos para otros usos, lo que introduce condicionantes técnicos, patrimoniales y de adaptación que complican mucho la operación”, explica Cacho.
A ello se suma la competencia de inversores privados y operadores hoteleros, que actúan con mayor rapidez y flexibilidad. “En estas zonas apenas salen oportunidades cada varios años, y cuando aparecen compiten compradores nacionales e internacionales capaces de asumir precios superiores o proyectos de transformación más rentables. Eso sitúa a una licitación pública en una posición objetivamente más compleja”, concluye.
El caso evidencia una tendencia cada vez más visible en Madrid: la dificultad de acceder a inmuebles en propiedad en el centro no distingue entre actores privados e institucionales, y obliga a replantear estrategias de compra, reforma o permanencia en alquiler en función de un mercado cada vez más escaso y competitivo.
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